最新回应来了！“合作”还是“保壳”？万达商管之后，太盟投资这一次要拯救住宅地产公司了？

出险之后，中南建设需要解决(jué)的短债规模越来越大。倘若(ruò)“白衣骑士”入主，推动其盘活资产，势必要具备足够的融资或偿(cháng)债(zhài)能力，且掏出真金白银。

刚(gāng)刚注资万达商管(guǎn)的太盟投资集团，这一次真(zhēn)的要出手拯救(jiù)这家住宅地产公司吗？毕竟，在此之前，其鲜有投(tóu)资国(guó)内住宅类房地(dì)产项目，而展(zhǎn)示出与外资不动(dòng)产基金相似的投资偏好。

来源：新财富杂(zá)志(zhì)（ID：xcfplus）

作者：杜冬东(dōng)

4月24日，中南建(jiàn)设(shè)复牌，股(gǔ)票(piào)简称变更(gèng)为“ST中南”。就在被“戴帽”前的(de)4月22日(rì)，其股价却一字涨停。

这一背景(jǐng)是(shì)，4月20日(rì)下午，市场传出重磅(bàng)消息(xī)，由江苏南通市海门区政府牵头，中南建设的大股(gǔ)东中南城市建设投资有限公司（简称“中南城建”），与太盟投(tóu)资集团（PAG）及江苏资产等机构在洽谈债(zhài)务化解、股权交易(yì)等合作。4月21日，中南建设方面向媒体(tǐ)证实了这一(yī)事(shì)项。

4月22日为上述消息公(gōng)开后(hòu)的首个交易日，中南建设(shè)收获一个10.53%的涨(zhǎng)停，股价报(bào)收0.84元/股。

有评论由此称，深陷债务泥潭的中南建设可能迎来“白衣骑士(shì)”。

这是因为，太盟投资(zī)集团在业(yè)内有着亚洲“小黑石 ”之称。此前不到一个月，太盟投资集团刚刚签署投(tóu)资协议(yì)，联(lián)合中东资本，向(xiàng)大连新达盟商业管理有限公司投资(zī)约600亿元，对珠海万达商管进行股权重组。王健(jiàn)林的困(kùn)境由此(cǐ)大为缓解(jiě)。

22日(rì)晚间，深交所即下发关注函，要求中南建设就前述事项的真实性做出说明。

“目前(qián)双方(fāng)仅就合作的可(kě)能性进行探讨，无具(jù)体(tǐ)的方案(àn)或(huò)推进计划。该事项(xiàng)尚(shàng)处于筹划(huà)阶段，对公(gōng)司影响具有重大不确定性。”2024年(nián)4月25日，ST中南(nán)回(huí)复关(guān)注函称。

这是怎样一个故事呢？刚刚(gāng)注资珠(zhū)海万达商管的太盟(méng)投资集团，这一(yī)次(cì)要拯救住宅地产公司吗？中南建设会就此(cǐ)迎(yíng)来生机(jī)吗？

“苏系黑(hēi)马”深陷(xiàn)困(kùn)境

过去一个季度，太盟投资集团在中国资本市场很(hěn)火。

3月30日(rì)，太盟投资(zī)集团、中(zhōng)信资本、Ares Management旗下基金(jīn)（Ares）、阿布扎比投资局（ADIA）旗(qí)下(xià)全资子公司Platinum Peony、穆巴(bā)达拉投资公(gōng)司在大连签署(shǔ)投资协议，联合向大(dà)连新达盟商(shāng)业管理有限公(gōng)司投资约(yuē)600亿元，并合计持(chí)股(gǔ)60%，大连万达商管持有剩余40%的股份。

大连新达盟(méng)商业管理有限公司于2024年1月成立，对赌赴(fù)港上市失败的珠海万达(dá)商管为其子公司。

太盟投资集团此举解除了(le)珠海万达(dá)商管的“上市对赌危机”，有人由此(cǐ)将其掌门人单伟建称作拉了王健林一把的(de)人。

因此，4月20日，市(shì)场传出太盟投资集团与当下深陷困境的中南建设(shè)发生关联时，投资(zī)者不免浮(fú)想联翩。

中南建设曾是“苏系房企”的一匹黑马。在业绩巅峰期的2020年前后，中南建设的销售(shòu)规模也有2200多亿(yì)元，与金地集团(600383)、招商蛇口(001979)等不相上下，位(wèi)列克而瑞销售榜单Top20。只是在房地产(chǎn)市场三强(qiáng)“碧万恒”光芒万丈的那几(jǐ)年(nián)，市场对(duì)中南(nán)建设的关注并不算多。

中(zhōng)南建设总部位(wèi)于“中国建筑之乡”江苏南通。其掌门人陈锦石早年和无数同乡一样，在建筑(zhù)工地干活，后来从施工队(duì)做起，直至创立了中南建筑。此后，他又从(cóng)建筑施工往上游(yóu)的房地产开(kāi)发领域(yù)发展，逐步打造出如今的中南建设。因(yīn)此，陈锦石的商业王国中南集团与一般的房(fáng)地产(chǎn)开发商略有不同，旗下既有工程建筑，也有房地产开发业务。

按照(zhào)官方的介(jiè)绍，目前，中南集团(tuán)旗下有上市公(gōng)司中南建设，还有中南置地、中(zhōng)南建筑、中南实业投资和中(zhōng)南教育(yù)等(děng)平台(tái)。

作为上市公司的中南建设，主(zhǔ)营业务为房地产开发和建筑施工(gōng)，兼营酒店(diàn)及其他，2009年借壳大连金(jīn)牛上(shàng)市。其旗下的房地(dì)产业务主要在中南(nán)置(zhì)地，建筑施(shī)工业务则在中南建筑(zhù)。

2016年开始，中南建设以“黑马”之势大举扩张，其(qí)销售规(guī)模从502亿元一(yī)气上冲，并杀(shā)入了“2000亿(yì)俱(jù)乐部”。克而瑞数据显示，2020年，中南置地以(yǐ)2068亿元的操盘金额，位居(jū)房企第14位；以1573.9万平方米(mǐ)的操盘面积，位居第10位。

中(zhōng)南集团的快速(sù)发展下，陈锦石(shí)的身家也水(shuǐ)涨(zhǎng)船高，连年进入“新财(cái)富500创富榜”，稳坐南通首富之位(wèi)。

不过，这波冲刺也闯出(chū)了大麻烦。2021年开始，受(shòu)行业调整(zhěng)影响，中南建设销售困难，出现亏损。数据显示，2021年到(dào)2023年第三季度，中南建设累(lèi)计(jì)亏损138.14亿元，资产负债率(lǜ)高达91.3%。

与(yǔ)多数出险房(fáng)企一样，2022年以来，中南建设多次(cì)转让旗下资(zī)产自救，包括出售中南丝路城市运营(yíng)、中南服务子公司等(děng)，累计已(yǐ)完成项目(mù)股(gǔ)权转让14个。

从股权结构看，中南建设的控股(gǔ)股东为中南(nán)城(chéng)建(jiàn)，实际(jì)控制(zhì)人为陈锦石及一致行动人。早(zǎo)前，中南城建的持股比例最高达(dá)54.12%。自2022年8月起，中南城建及其一致行动人持有的公司股票持续被财达证券、中邮证券、长江证券等机构强制平仓(cāng)。截至(zhì)2024年4月16日，中南(nán)城锂矿龙头巨亏！深交所火速追问建的持股比例下降至37.74%。

据统计，中南(nán)建(jiàn)设近一年有14条被执(zhí)行人记录，被执行总金额20.38亿元。实控人陈锦(jǐn)石(shí)也成为被执行人(rén)，涉案金额(é)约13.9亿元，其名下还有177条消费限制(zhì)信息。

中南建设的(de)债(zhài)务(wù)压(yā)力，也连累到控股股东(dōng)中南城建。目前，中南城建所持中南建设股份已被大量冻结，截至(zhì)4月(yuè)16日，累计被冻(dòng)结约14.44亿股(gǔ)，累计质(zhì)押约12.95亿(yì)股(gǔ)，占其持股的88.8%。

中南建筑列为被执行次(cì)数(shù)高达152次，被锂矿龙头巨亏！深交所火速追问执行总金额也有将近6亿元。被执行涉案的原因包括设备租赁、票据纠纷、工程款、买(mǎi)卖合同、劳务纠纷等。中南建筑还收到18次限制消费令，有6次股(gǔ)权冻结，股权数额高达1.39亿元。

业绩(jì)难(nán)堪、债务高企，令投(tóu)资者对中南建设(shè)心灰意冷。因股(gǔ)价连续10日低于面值，中南(nán)建(jiàn)设(shè)濒临退市。

盘活资产(chǎn)，需应对庞大短(duǎn)债

2022年(nián)11月7日，中南建设首次公开违约。其公告称，“由于市场调整、行业(yè)非良性循环等原因，暂不支(zhī)付公司全资子公司HZID去年发行的美元票据利息”。

尽(jǐn)管此前，中国华融、中国信达以(yǐ)及江苏资产均向中南建设伸出援手，中南(nán)建设成(chéng)为被(bèi)AMC纾困最多的(de)房企，依然无法扭转局势。

事实上，中南建设在2021年就已经(jīng)大幅缩减(jiǎn)拿地规模(mó)，但随着房地产销量整体下行，中南(nán)建设的业绩呈(chéng)现断崖(yá)式下滑。2021-2023年，中南(nán)建设的合同销售金额从1973.7亿元骤减至(zhì)398.8亿元（表1）。刚刚过(guò)去的2024年一季度，中南建设累计合(hé)同销(xiāo)售额仅47.3亿元(yuán)，同比再(zài)减38%。

销售持续下滑，导致其减债之路变得艰难。根据中(zhōng)南建设2023年报告，其2023年(nián)归母净利润为(wèi)-52.93亿(yì)元。

公开数据显示(shì)，中南(nán)建设4只(zhǐ)存续(xù)的美元(yuán)债(zhài)均已违约，余额4.646亿美元。目锂矿龙头巨亏！深交所火速追问前共有5只存续境内债，合计51亿元，其中3只(zhǐ)已展期(qī)至2028年后，分别为“H9中南03”、“H0中南02”、“H1中南01”。另外2只债券“20中南建设MTN001”及“20中南建设MTN002”，合计26.77亿元，仍将于一年内到(dào)期。

尽管中南建设此前已积极进行债务重组，但相关进度(dù)仍低于预期。中南建设(shè)仍(réng)有部分银行和非(fēi)银行金融机构借款未能达成(chéng)新的借款(kuǎn)方案或偿付，同时，其境(jìng)外子公(gōng)司的优先票据重组，也面临(lín)个别投资者反对和清盘风险。

iFinD数据显示（表2），2019年至2023年三季度报，中(zhōng)南建(jiàn)设的长期借款从360.06亿元降至(zhì)198.88亿元；非流动负债规模从473.31亿(yì)元降至254.79亿元(yuán)；账面资(zī)金从254.1亿元快(kuài)速萎缩至91.14亿元。同期，其短(duǎn)期借款、应付票据及应付账款、一(yī)年内到期的非流(liú)动负债的规模均较庞(páng)大。

如今，如何应对快速上涨的短债(zhài)，成为中南建设的当务之急。进一步说，如(rú)果“白衣骑士”要入主推动中南建设的盘活资产，势必要具备足(zú)够的融资或偿(cháng)债(zhài)能力且掏出真金白银，才能(néng)化解困局。

太盟曾数次投资中国不动产领域

太盟投资集团与中南城建的洽谈，是否意味着将(jiāng)注(zhù)资盘活(huó)中南建设，尚无法判断。值得一提的是，中(zhōng)南建设的土地储备在江苏省占比较(jiào)高、区域较为集中，且三、四线土地储备占比较(jiào)高，未来开发(fā)项目存(cún)在一定的(de)去(qù)化压力。

过去一(yī)个月，太盟投资集团(tuán)因对(duì)王健林旗下的珠海万达商管的注资而受到市场关(guān)注。

由于(yú)对赌赴港上市失败，珠海万达商管(guǎn)承(chéng)受着资金和来自(zì)投资者的(de)巨大压力。2023年12月12日，太盟与大连万达商管集团共同宣布签署投资框(kuāng)架协议，对珠海万达商管进行股权重组，大连万达商管持股40%，太盟等(děng)投资人持股60%。

2024年1月，大连新达盟(méng)商业管理有限公司成立，珠海万达商管成为其子(zi)公司。3月30日，太盟(méng)投资集团联合5家机构(gòu)，向大连新(xīn)达盟投(tóu)资600亿元。

由此，珠海万达商管的困境解除，但王健林(lín)同时也失(shī)去了对珠海万达商管的控股权。

作为此战的领投人，太盟(méng)投资集团彰显(xiǎn)出不俗的资本运作能(néng)力(lì)。

据太盟投资集团2022年拟赴港上市(shì)时(shí)公布的招股(gǔ)书显示，其主营业务由三部分组成：信贷及市场、私(sī)募股权(quán)和不(bù)动产(chǎn)。

截至(zhì)2021年底(dǐ)，其(qí)总资(zī)产管理规模超470亿美元，其中，信贷及市(shì)场(chǎng)业务占45%，约为210亿美元。2019年至2021年(nián)，太盟投资分别实现营业收入4.36亿美元、6.38亿美元、7.37亿美元，年复合增(zēng)长率为30.02%。

官网资料(liào)显示，太盟投资集团为全球近300家机构基金投资者管理着超过500亿美元(yuán)的资产，旗下有约(yuē)30支(zhī)活跃基金。其(qí)知名的投资项目包括珍爱网(wǎng)、万达商管、大阪环球(qiú)影城、腾讯音乐(lè)（01698.HK）、奈雪的茶(chá)（02150.HK）等。

太盟投资集团的掌门(mén)人单伟建在投资(zī)圈赫赫有名(míng)，曾是全(quán)球著名私(sī)人股(gǔ)权(quán)投资公司(sī)德克萨斯太平(píng)洋集团（TPG）合伙人(rén)，也是TPG亚洲（前身为(wèi)新桥投资集(jí)团）联席主管合伙人。他曾主导(dǎo)一(yī)系列颇具影(yǐng)响力的(de)交易，包括率领(lǐng)新桥收(shōu)购韩国第一(yī)银行，并在一年内扭亏为盈，以及入主(zhǔ)深圳发展银行。

公开资料显示(shì)，不动产是太盟投资集(jí)团三大核心(xīn)业(yè)务板(bǎn)块(kuài)之一，其曾数(shù)次投资过中国房(fáng)地产市场(chǎng)项(xiàng)目：2013年，收购上海(hǎi)悦达889广场项目65%股权；2015年，联手万科、铁狮门，以35.7亿元收购瑞(ruì)安(ān)房地产（00272.HK）旗下上海企业天地三期，并向市场筹集等(děng)值5.09亿美元贷(dài)款；2017年，与(yǔ)招商蛇口联合设立16亿元的地产基金，并持有80%权益，随(suí)后，该基金还以境外协议(yì)转让的形式，收购了招商蛇口(kǒu)持有的上(shàng)海招商局大(dà)厦、上海招商局广(guǎng)场以及(jí)北京招商(shāng)局大厦的部分股权，交易总对价约为50亿元。此外，其还是春泉产(chǎn)业信托的二(èr)股(gǔ)东，并曾两度(dù)购入华南城（01668.HK）股份。

2024年2月，太盟投资集团与苏州高新区签署了合作协议，要将中国总(zǒng)部落(luò)户苏(sū)州，统筹发展公司在中国的各类资产管理(lǐ)业务。

通常而言，商用物业项目因标准化程度高(gāo)、管理成本低，能够获取长期稳(wěn)定收益而(ér)外资所青睐，而住宅项目是开发型物业(yè)，售卖后不能提供可持续现金流，因而至今少有国内住宅地产(chǎn)公司获得战略投资者入局。

从历史案例来看，太盟投(tóu)资集团此前也鲜有投资中国住宅类房地产项(xiàng)目，其展示(shì)出与外资不动产基金普遍相似的(de)投资偏好。不过，单伟建近期曾公开撰文称，“中国的房市不存在供应严重过剩的问题，但尚未转危为安，原因是需求和价格仍然受到政策抑制，阻断了市场建立新平衡点的(de)机制(zhì)”。

“真洽谈”还是“真保(bǎo)壳”？

受利好消息影(yǐng)响，中南建设4月22日开盘一字涨停(tíng)。

而此前的4月18日，中南建设收盘价为0.84元/股。当日(rì)晚间，中南建设公告称，公(gōng)司(sī)存在可能因股票收盘价连续均低于1元/股而被(bèi)终止上市的风险。

4月19日，其第二(èr)次公告提(tí)示风险：“公司可能(néng)因股票收盘价连(lián)续低于1元(yuán)/股而被终止上市(shì)”。中南(nán)建设当(dāng)日(rì)收盘价为0.76元/股，跌9.52%，已经连续11个交易日均低(dī)于1元/股。

4月22日，中南建设公告称，自4月24日起，公司股票将实施“其他风险警示”，股票简(jiǎn)称由“中南建设”变更为(wèi)“ST中南”，将于4月23日起停牌一天，并于次(cì)日复牌。

针对退(tuì)市风(fēng)险，中南建设亦曾在公告中回(huí)应，“公司前期推出了董事、高级管理人员增持计划，已(yǐ)增持金额合计207万元(yuán)，待公司(sī)定期报告披露后，董事和高级管理人(rén)员增持计划将继续实施；同(tóng)时，公司目前(qián)也在(zài)与(yǔ)有关债权人协商符合各方利益的(de)系(xì)统性方(fāng)案，发挥公司资源的最(zuì)大价值，减轻(qīng)公司支出压力”。

有评论称，洽谈事发于中南建(jiàn)设遭遇“退(tuì)市”之际，是(shì)否过于巧合(hé)？

中南建设总市(shì)值不过32.14亿(yì)元，太盟投资集团亦可在二级市场以低价买(mǎi)入。直接与(yǔ)中南建设的大股东谈，是否为了以更低的价格获(huò)得(dé)股权，甚至不排除寻求获得控制权的可能？

22日晚间，深交(jiāo)所就此次(cì)洽谈的真实性发函关注。

深交所表示，如果确实有上述事项，中南建设要说(shuō)明，中南城(chéng)建与太盟投(tóu)资集团合作的(de)具(jù)体内容、时间安排及进展(zhǎn)情况，并分析(xī)相关合作的可实现性。同时，中南建设还要说明，中南城建(jiàn)及实际控制人是否计划对公司进行股权转让、资产(chǎn)重组，以及其他对公司有重大影响的(de)事项。

截至4月25日收盘(pán)，中南建设回复了关注(zhù)函，但就与太盟投资集团洽(qià)谈一事未正式公告(gào)消息。

本文所提及的任何资讯和信息，仅为作者个人观点表达或对于具体事件的陈述，不构(gòu)成(chéng)推荐及投资(zī)建议。投资(zī)者应自行承担据此进行投资所产生的风险(xiǎn)及后果(guǒ)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司锂矿龙头巨亏！深交所火速追问