5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公希望的拼音是什么募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值(zhí)的(de)4.66％左右(yòu)；2020年市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持(chí)仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利发展，在(zài)基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是(shì)万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是(shì)金地集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃至机构(gòu)持仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经(jīng)进入(rù)大分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝(bèi)塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什么(me)投资机会的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的(de)行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕(lǚ)功绩也指出：“时(shí)至(zhì)今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国均已告别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时(shí)代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题(tí)（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为(wèi)公募乃至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产类标(biāo)的股中，本(běn)月以来实现(xiàn)股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排名第一的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务(wù)为(wèi)房地(dì)产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金(jīn)、长城(chéng)资产管理公司等都跻(jī)身前十(shí)的(de)行列(liè)。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排(pái)名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其(qí)原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑(zhù)面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然(rán)也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局，其当季还(hái)小(xiǎo)幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述两家(jiā)上海区域(yù)性地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)外，荣安(ān)地产则(zé)是(shì)主要布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排(pái)名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应(yīng)潜在毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信(xìn)用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指(zhǐ)出(chū)：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是(shì)央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好的不动产资(zī)产运(yùn)营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度(dù)提(tí)升后，行(xíng)业进入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可(kě)预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流(liú)创造(zào)能(néng)力(lì)，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资(zī)背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面(miàn)是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额(é)持(chí)续提升，再(zài)次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于(yú)2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些(xiē)公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是(shì)在2021年下半年民(mín)营(yíng)房企不(bù)怎么投资拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持续(xù)性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的(de)增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市(shì)场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而现在五月的市(shì)场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库(kù)存压力、企业(yè)的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地产以(yǐ)及(jí)其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游(yóu)就不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这(zhè)也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间(jiān)。

　　希望的拼音是什么>

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及(jí)个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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