OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延(yán)续此前几日的下跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租方之一，目前未收(shōu)到(dào)哲库科技及OPPO进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句方面(miàn)关(guān)于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人(rén)将继(jì)续密切关(guān)注(zhù)哲库(kù)科(kē)技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公(gōn进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句g)司领导高度重视，浦东新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　多位业(yè)内人士表示，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看(kàn)待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市(shì)场价格继(jì)续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT跌(diē)幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响(xiǎng)，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几(jǐ)个交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前上市的8只产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业(yè)园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌(diē)，8只产(chǎn)业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句园项目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内(nèi)人(rén)士分析(xī)称。

　　不过，在(zài)上(shàng)述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二级市场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定释放(fàng)，但是(shì)价格涨跌会(huì)受到基(jī)本(běn)面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素(sù)影响(xiǎng)，不好判(pàn)断价(jià)格是不是已经完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士表示，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收益率高(gāo)的产品具备一定的(de)投资价(jià)值，很(hěn)适合(hé)稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对经营现金流没有造(zào)成大(dà)的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前(qián)期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下(xià)芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发(fā)布(bù)公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲(zhé)库(kù)科(kē)技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租赁(lìn)协议(yì)的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其一季报(bào)中披露(lù)的张江光大园项目出租(zū)率下降事项(xiàng)，一(yī)度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明(míng)会中管理人就相(xiāng)关事项进行了(le)解释说明(míng)，市场(chǎng)信(xìn)心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和(hé)线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目(mù)的信心，预(yù)计(jì)签署意向书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常(cháng)转(zhuǎn)化后，项目(mù)出租率(lǜ)将得到回升。没想到(dào)仅过了(le)不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了(le)新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江(jiāng)REIT的上(shàng)述公告(gào)引(yǐn)起了市(shì)场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项(xiàng)目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的(de)第一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通(tōng)和(hé)核(hé)实工作，并同步启动了应急(jí)预(yù)案，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由(yóu)于张润(rùn)大(dà)厦是全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高(gāo)度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信(xìn)息(xī)技术(shù)等产业客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从(cóng)意(yì)向储备(bèi)转化为(wèi)实(shí)际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过(guò)签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对市(shì)场负(fù)责的态(tài)度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持(chí)有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江光大园(yuán)项目(mù)一(yī)季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始权益人有(yǒu)那么多(duō)储备(bèi)租户，之(zhī)前的空置率为何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚(jiān)持(chí)以市场(chǎng)化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史运营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换(huàn)租都(dōu)属于正常情况，而这次(cì)项目的大租(zū)户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得到(dào)及时修(xiū)复后(hòu)，张江这边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些(xiē)储备租(zū)户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在(zài)给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租金水(shuǐ)平等方面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼(lóu)的成新度(dù)高一些，单价也(yě)贵一些，张江光大园单(dān)层以一千(qiān)平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方面(miàn)能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管资(zī)产约五(wǔ)百万方，还有一些其(qí)他在(zài)开(kāi)发的储备项(xiàng)目(mù)，这些都将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重要的一步，眼(yǎn)下我们可(kě)能面(miàn)临了一些(xiē)突发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这(zhè)和我们在张江科(kē)学城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的相比，只能算是一个非常(cháng)小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万难(nán)，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响，维持预(yù)期(qī)和(hé)市(shì)场的(de)信心。”

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